第一太平戴维斯朱逸卿：住房租赁市场已迈入3.0时代 高端产品需求旺盛

（随着住房租赁市场蓬勃发展，高端品牌不再固守一线城市，正加快开拓二线城市“蓝海”。图为位于江苏省无锡市的PAIHO公寓项目。）

利好政策支持之下，国内住房租赁市场发展如火如荼，以服务式公寓为代表的长租公寓市场供应更呈“几何级”增长。

据了解，服务式公寓由于优质产品稀缺、现金流稳健等特性，驱使众多国内外企业加速争夺高端住房租赁市场，甚至豪华公寓项目也加快由一线城市向二线城市拓展。

在此背景下，由江苏百宏置业和第一太平戴维斯合力打造的PAIHO Managed by Savills Residence（以下简称“PAIHO公寓项目”）正式在江苏省无锡市开门迎客。作为无锡市豪华服务式公寓的标杆产品，也为当地租赁市场开拓了高端“蓝海”。

“住房租赁市场已迈向3.0时代。”第一太平戴维斯公寓运营及资产管理部董事朱逸卿在接受记者专访时表示，从1.0时代缺乏寻找房源的渠道，到2.0时代标准化的服务式公寓和长租公寓品牌出现，多年来住房租赁市场发展迅速。如今，3.0时代的市场越发成熟，住户对于高端产品的需求也越发旺盛。

豪华公寓“攻占”二线城市

据了解，PAIHO公寓项目位于无锡市锡山区锡东新城核心区域高铁商务区，紧邻无锡东站和轨道交通二号线。此外，九里仓轻文旅商业街区、映月湖中央公园等商业配套一应俱全，形成了集自然、休闲、美食、娱乐等为一体的多重体验生活圈。

“像无锡市这样的二线城市，有一定的消费能力，但相对缺乏好产品，所以我们对项目在无锡市的发展前景非常有信心。”百宏置业管理部副协理江明璋告诉记者，锡东新城是锡山区重点打造的板块，高铁商务区更是板块核心，从地块划分、街区设计到区域的人流和车流量，都与上海市的虹桥商务区非常类似。

江明璋进一步表示，从长远发展来看，高铁商务区的酒店业态是充足的。但由于无锡市高端住房租赁市场还处于萌芽阶段，以豪华服务式公寓为代表的高端住房供应十分匮乏。“因此，我们考虑到，如果打造PAIHO公寓项目这样的产品，它的价值是不可限量的。”

“要打造一个优秀的服务式公寓项目，服务是至关重要的。”朱逸卿表示，在工作繁忙、竞争激烈的今天，要让住户回到公寓有家的感觉。Savills Residence作为品牌运营方，一方面，要做到服务于无形，在提供贴心服务的同时做到不为住户带来不便或干扰，让住户享受私密的个人空间；另一方面，除了高效响应住户需求外，需要通过服务细节为住户提供温暖的人文关怀。

正因如此，PAIHO公寓项目运用了多场景的空间构建理念。比如，在客厅里特别设置了符合当地人文习惯的茶桌，住户不仅可以在此喝茶休憩，还能兼顾处理工作；而在主卧空间内分割出休闲区，住户可以在此欣赏窗外的美景，非常契合现代都市人群的需求。

在朱逸卿看来，高端住房租赁产品最应该回馈给住户的便是家的感觉，越来越多的住户需要书房、厨房等非居住空间，注重居住环境的空间感，使其能在这些空间中放松自己。对于住户而言，身心放松便是他们无价的投资。

除了服务，安全和环保也是关键。“我们经过调研发现，很多豪华酒店的浴室非常高端，但不少顾客反映地面非常容易滑倒，主要原因就是浴缸的台阶过高以及瓷砖过度强调美观而不防滑，为此PAIHO公寓项目参考健身房使用了防滑地板；小孩子对于潮湿阴冷昏暗的环境十分敏感，为此我们特意提高了灯光亮度并在墙面上下功夫，让他们即使在项目的车库中行走也不会感到害怕。”江明璋举例分析道。

在环保方面，PAIHO公寓项目除了采用常规的环保建材外，还把目光聚焦到污染最为严重的装修损耗问题上，为此专门采用施工难度大、成本较高的装配式装修，通过模块化构件的组合，最大程度地减少材料浪费，进一步降低能源消耗和碳排放。

政策不断完善催熟市场

目前，住房租赁市场已经完成从1.0时代到3.0时代的蜕变。

朱逸卿表示，在1.0时代，很多住户面临着没有渠道寻找房源的问题。到了2.0时代，一方面，住户开始通过专业公司寻找房源；另一方面，一批标准化的服务式公寓和长租公寓品牌开始出现。而在如今的3.0时代，住房租赁市场越发成熟，住户对于高端产品的需求也越发旺盛。

以上海市高端服务式公寓为例，据第一太平戴维斯统计数据，2023年，上海市服务式公寓供应量达到近十年来的最高峰。尽管受新增供应影响，整体空置率有所上升，但众多板块存量项目的入住率均有所改善。截至2023年第四季度，该业态整体市场租金环比上涨0.6%，平均达到270.6元/月/平方米。

住房租赁市场不断成熟与活跃，离不开政策端的支持。近期，中国人民银行、国家金融监督管理总局印发《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称“《意见》”），从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道等方面提出17条举措，重点支持住房租赁市场发展。

具体而言，《意见》对自持物业住房租赁企业支持力度较大，明确提出“重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展”。重点支持以独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业，促进其规模化、集约化经营，提升长期租赁住房的供给能力和运营水平。

此外，《意见》还提出，将加大住房租赁开发建设信贷支持力度。支持商业银行向房地产开发企业等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款；支持发放住房租赁经营性贷款，鼓励商业银行积极探索适合住房租赁相关企业需求特点的金融服务模式和金融产品等。

朱逸卿分析认为，除了融资端的利好外，越来越多的政策也让住房租赁资产的退出机制逐步完善，这是一个成熟市场非常重要的标志。“金融退出机制越发完善，是国家层面释放出的强烈信号，也让业主投入更多住房租赁资产的信心得到提升。目前，保租房REITs（不动产投资信托基金）主要在国有企业进行试点，未来有望在更多类型的企业落地。”

朱逸卿同时指出，尽管住房租赁市场越发成熟和规范，人们对于租赁产品的接受度越来越高，但与此同时，入场的投资方和运营商也越来越多，这就倒逼业主在产品上寻求更大的突破。